平常心
任何有益公共政策的推行，如果不能把握好适度原则，都有可能把事情办坏。让"城里人到农村买房买地"这件事尤其如此。
全国人大代表蔡继明先生今年向大会提出的议案，涉及农村土地制度改革，有媒体用吸引眼球的标题发了相关消息:"人大代表蔡继明:建议允许城市居民到农村买房买地"。
其实，蔡继明代表是主张有条件地放开包括农户宅基地在内的农村建设用地市场，并非要让城里人像农贸市场买南瓜一样，奔向村庄买房买地。
有条件地允许个人或企业到一些村庄购买房产，的确是利国利民之策。中国城市居民绝大部分住在楼房里，且楼房越建越高，其实并不利于身心健康。这方面已经有心理学等方面文献做过研究，我就不在这里"掉书袋"了。
发达国家城市居民多住独栋
欧美等发达国家的城市居民，大多居住在独栋房屋中，居住楼房的多是低收入人群，只有少数特大型城市才有些许例外。中国总归要在某一时刻成为经济发达国家，追求舒适的独栋大房子也会是大势所趋。
未雨绸缪，现在允许城市居民利用距离城市不很远的村庄建设用地来改善居住条件，提高居住品质，实在是好事一桩。
向城市居民适当放开村庄房产市场，还有利于降低房价，农民也能将财产性收益变现。有人说:"眼下是想做房奴而不得"，中国房价高，是不争的事实。相对于居民收入水平，即使中小城市的房价也不低。据我观察，国内什么地方对小产权房管控比较松，什么地方的房价就较低。高房价造成财富分配关系恶变，让一些人感到沮丧，这局面确需改变。
改善民众的居住品质，还有利于国民经济整体可持续发展。住房逼仄，会形成消费抑制，影响国民经济长期增长。有一个院子、一个车库，有利于儿童发育，也有利于成人业余搞发明创造，这种居住方式也是国民工匠精神生成的物质基础。
土地管理需要以人为本
中国的土地资源能不能承载中国人的高品质居住形态?人们对此持有疑问。其实对此不必怀疑。
论国土人口密度，荷兰要比我们拥挤;论城市土地资源紧张，东京甚于我们，但他们那里民众的居住品质，就目前而言，都好于我们。究其根本，还在于要建立一个体现以人为本的土地规划管理体制。
我国村庄占地在2.5亿亩之上，从长远看，专业农户需要的农舍用地1亿亩基本够用。在合理规划的前提下，城市居民改善居住形态只需要约7000万亩土地。所以，土地资源不是问题。
要预防有钱人圈地建庄园
任何有益公共政策的推行，如果不能把握好适度原则，都有可能把事情办坏。让"城里人到农村买房买地"这件事尤其如此。如果没有合理规划管理，城市里那些富豪阶层把所有村庄土地买到手，大建豪宅，也不是难事。
再设想极端情况，有钱人还大量购买村庄以外的耕地，用来圈建自己的私家庄园，也不是做不到。所以，放开农村建设用地市场这件事，还是要循序渐进推动;一些规则、一些底线要认真制定和把握。
把这件事做好，必须深化城乡土地规划管理体制。可以考虑在全国建立约30亿亩的农业保护区，在保护区内不允许任何土地用于新增非农建设项目，当然也不允许向城里人供应不动产。对于保护区内的原住民，应对其宅基地复垦给予合理补偿。
在这个范围之外，再扣除生态保护用地、基础设施建设用地等，仍然有数量可观的村庄占地可投入市场，满足城市居民改善住房条件的需求。除去管理体制改革之外，还需要房地产税征收跟进，用累进税制来约束大的私人庄园大量出现，让国家政策满足广大普通市民的增进幸福的愿望。
最后，人们可能会问:我们连超市式的楼房都买不起，怎敢妄想在城市周边的农村建设用地上建造自己的独栋房屋?这个也不用担心。如果有一个相对正常的城乡建设用地市场，房价会下跌。我们希望通过多方面配套改革，使这个调整过程能温和有序地展现开来，最终实现中国人居住幸福的目标。
党国英(中国社科院农村发展研究所)
发表于 2017-3-9 10:10
