城市是有机的生命体，处在不断的更新发展中。当城市发展从大规模增量建设转向存量调结构，青岛亦针对性地提出了聚湾强心的发展战略。
3月10日，《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》公示，规划范围为青岛市中心城区。而新的中心城区范围也发生了变化，西岸城区（西区）两处被纳入其中。
回溯青岛中心城区范围演变，在2016年发布的《青岛全域及中心城区规划控制线划定》中，青岛全域被分成了中心城区和外围组团等发展空间。
其中，中心城区规划控制线划定的范围包括市南区、市北区、李沧区、崂山区、城阳区、黄岛区（不含胶南组团），陆域总用地面积1408平方公里。
这份文件是对青岛“十三五”城市发展的一个指导性文件，城阳、黄岛（不含胶南）现在的发展水平大部分已经达到了“中心城区”的规划水平。
2021年下半年，《青岛市国土空间总体规划（2021-2035年）》出台，提出一主三副两城的组团式特大城市布局，其中“一主”指东岸-城阳-黄岛，共同打造更高能级的主中心城市，都市区综合服务中心。
再看3月最新发布的《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》，从规划图中可知，青岛中心城区范围调整为：市南区、市北区、李沧区、崂山区、西岸城区（东区）、北岸城区，去掉其中的山区、滩涂；再加上西岸城区（西区）的王台街道核心区、白果树河-星海湾路以东区域。
除大家熟知的老城区外，青岛新主城城阳区和西海岸新东区全部纳入中心城区范围，西岸城区西区（老胶南片区）纳入两处，但大部分仍为“郊区”。
那么，为何加上了西岸城区（西区）的两处呢？
首先来看王台街道核心区。
王台老工业区曾因“中国纺机名镇”享誉全国，却在产业发展中因市场饱和、技术迭代等问题显现发展颓势，被列为青岛市12个“十四五”时期城市更新和低效片区再开发重点项目之一。
据了解，王台老工业区2022年度计划完成投资超百亿元，超额完成全年目标任务，计划投资额、累计完成投资额均位居全市重点低效片区（园区）第一位。以龙头项目京东方为例，达产后年产值可超100亿元，将新增人才需求1.5万人，实现了土地高效利用质的飞跃。
与产业层级跃升同时进行的是，城区空间布局的不断优化。
据青岛开发区管委副主任李博介绍，实施王台核心启动区综合整治工程，已建成启用王台片区首个大型文化综合体京东方之窗；推进王台旧村改造项目，一期郎中沟安置区项目竣工交付；正加快建设规划117万平方米的商业综合体和总投资23亿元的教育医疗机构等配套项目。
以产业引领、产城融合、以产兴城的发展理念，王台老工业区正从传统产业小镇向现代芯屏产业新城加速蝶变。而这只是青岛城市更新中的一个范例。
再看白果树河-星海湾路以东区域。事实上，在去年10月公布的征求意见稿中，本只将白果树河以东划为中心城区；而在正式规划中，中心城区范围则向西延伸至星海湾路，即融创茂、星光岛被纳入进来。
拥湾在怀，青岛正在努力打造宜居宜业宜游高品质湾区城市，城市更新建设就是重要抓手。《青岛市城市更新专项规划（2021-2035 年）》中“圈出重点”，将构建“一环一带两轴”的更新轴带、培育“一核五极”的更新引擎。
其中，一环指的是打造胶州湾生态休闲环，建设全线贯通、慢行为主、生态休闲的环胶州湾生态公园，促进胶州湾“工业锈带”向“生活秀带”转型。
青岛东方影都，涵括影视产业园、融创茂、融创乐园、大剧院、融创游艇会、滨海酒吧街等业态。2022年，东方影都文化旅游街区获评省级夜间文旅消费集聚区。今年，西海岸新区聚力实施旅游业态创新行动，将升级东方影都服务配套，打造电影主题体验馆和上海民国风情的特色商业街区，发展沉浸式元宇宙体验等新业态，进一步擦靓青岛“电影之都”的品牌。
此外，还将聚力优化旅游环境，加快“两湾一线”整治提升。灵山湾区域重点围绕东方影都和星光岛区域，开展沙滩品质整治提升、景观绿化提升、交通秩序整治提升以及星光岛酒店硬件改造和服务提升工程。目前已高标准完成东方影都区域10万平方米市政绿化景观打造和30万平方米整体环境提升、星光岛区域25万平方米整体环境提升，完成星海滩沙滩修整及验收。
随着城市的加速发展和框架延展，作为一城核心的中心城区势必面临着城市功能的升级，需合理控制规模，优化开发格局，推动城市发展由外延扩张式向内涵提升式转变。
在国家发改委《“十四五”新型城镇化实施方案》中，要求超大特大城市瘦身健体，并提出要优化提升中心城区功能，增强全球资源配置、科技创新策源、高端产业引领功能，率先形成以现代服务业为主体、先进制造业为支撑的产业结构，提高综合能级与国际竞争力。
如何实现每一寸土地利用价值最大化，将是破解寸土寸金的中心城区发展困局关键所在。 而中心城区土地腾挪再利用，更要注重引进、新建产业链，形成新的经济、人口吸引力、凝聚力。
东部区域内涵式发展，推动西海岸新区全面提质，促进北部区域扩容聚能……城市更新专项规划的出台，势必将为激活老城区、盘活闲置土地资源带来更加强劲的动力。
毕竟，“大青岛”想要走好未来之路，还是需要中心城区起到核心支撑作用。
发表于 2023-3-16 09:22
